[주택담보대출] LTV, DTI, DSR에 대해 알아보기

 

 안녕하세요 마개입니다.

 주택을 매매할 때 현금으로 전부 구매할 수 있다면 물론 좋겠지만 만만치 않은 가격에 대출은 거의 필수가 되는데요. 주택담보대출을 이용할 때 알아야 하는 정보 중 하나가 LTV, DTI, DSR입니다. 해당 내용에 대해서 공부합니다.

 

 

LTV, DTI, DSR란 무엇인가??

---

 주택담보대출을 이용해서 돈을 빌릴 때 제한이 없다면 누구나 최대로 빌릴 수 있는 금액을 빌리고자 할 것입니다. 예를 들면 저의 연봉이 1천만 원인데 10억 원을 빌려달라고 하면 누가 저를 믿고 10억 원을 빌려줄까요? 이와 같은 상황이 발생해서 대출금을 돌려받지 못하는 불상사를 피하기 위해 몇 가지 제한을 걸어둔 것이 LTV, DTI, DSR입니다. 이는 개인의 소득이나 매매하고자 하는 주택의 지역(규제지역 여부)에 따라 제한을 걸어놓는 것입니다. 이제 하나씩 알아봅니다.

 

 

LTV (Loan To Value) Ratio

---

 LTV는 담보인정비율로서 주택가격에 대한 대출 비율을 말합니다. 예를 들면 감정가 5억 원짜리 아파트를 매매하고자 하고 그 아파트의 LTV가 70%라면 최대로 대출받을 수 있는 금액은 3억 5천만 원이 됩니다. LTV 산정방식은 다음과 같습니다.

• 담보인정비율 = (주택담보대출 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) / 담보가치 X 100

여기서의 담보가치는 아래의 4가지 중 하나를 선택해서 적용됩니다.

• 국세청 기준시가
• 한국감정원 등 전문감정기관의 감정평가액
• 한국감정원의 층/호별 격차율 지수로 산정한 가격
• KB부동산시세의 일반거래가격

 

 

DTI (Debt To Income) Ratio

---

 DTI는 총부채상환비율로 주택담보대출 차주의 원리금상환능력을 감안한 규제 비율입니다. 대출을 빌리고자 할 때 본인의 연소득에 따라 달라질 수 있습니다. 위에서 봤던 LTV의 경우 매매를 하고자 하는 주택 가격에 따라 달라지기 때문에 내가 돈을 갚을 능력이 있다 해도 더 많이 대출을 받을 수가 없다는 문제가 있습니다. 이러한 LTV 규제의 문제점을 보완하기 위해 DTI가 도입되었습니다. DTI의 산정식은 다음과 같습니다.

• 총부채상환비율 = (해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 이자상환액) / 연소득 X 100

 산정식을 보면 주택담보대출의 원리금 상환액뿐만 아니라 다른 대출의 이자 상환액까지 같이 고려하는 것을 알 수 있습니다. 내가 기존에 다른 대출이 있다면 그것의 이자 상환액까지 고려해야 합니다.

 

 

DSR (Debt Service Ratio)

---

 DSR은 총부채원리금상환비율로 이 또한 차주의 상환능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 것입니다. 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나누어 산출됩니다. 이 대출에는 마이너스 통장, 신용대출, 전세자금대출 등 모두 포함됩니다. 그렇기에  DSR의 산출식은 다음과 같습니다.

• 총부채원리금상환비율 = 모든 금융부채 원리금 상환액 / 연소득 X 100

DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 더했다면 DSR은 모든 부채의 원리금 상환액을 기준으로 판단하는 것입니다. 

 

 

스트레스 DSR

---

 스트레스 DSR은 2024년 2월 26일부터 전 주택담보대출을 대상으로 시행된 제도입니다. DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 따지는데  만약에 차주가 고정금리가 아니라 변동금리를 이용할 경우 원리금상환액이 상승할 수 있습니다. 이럴 경우 차주에게 부담이 되기 때문에  DSR 산정 시에 미리 일정 수준의 가산금리를 부과하겠다는 제도입니다. 현재 이 가산금리는 0.38%입니다. 다만 올 하반기에는 더 확대될  예정입니다. 이에 대해서는 따로 알아봅니다.